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つくば住民必見!マンション相場の今後/マンション購入検討者向け

つくいえ編集部

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  • つくいえ編集部

こんにちは!つくいえ編集部です。今回は少し大人なお話になりますが、つくば地域のマンション相場が今後どうなるかについて解説します。

・将来は”茨城県つくば市”に住みたいと思っている学生さん
・マンション購入検討しているが、動向を知ってから決めたい社会人

そんな方々に向けて解説していきます。

結論からお伝えすると、本記事では、以下の3点をご説明しております!

1.つくばのマンションの資産価値動向
2.どんなマンションが資産価値の高いものなのか
3.つくばマンション選びのコツ

それではご覧ください!!

つくばのマンション相場の今後

つくばのマンションの資産価値は今後増加する見込みです。背景としては以下の通りです。

ポイント

・つくば市の人口は2050年まで増加する
・市内に国内の大企業の研究所や国立研究所が300施設以上で人口流入が激しい
・筑波大学を始め、高校や中学校も教育水準が高いため子持ちの家庭に人気
・1時間以内で都内へのアクセスを行うことができる

4つの背景からも資産価値の向上可能性は高いと言われております。またつくば市内の人口は現在26万人、3年後には県庁所在地の茨城県水戸市の人口を抜くシミュレーションも出ております。様々な要因が追い風ですね!

ここで人口推移をグラフで見ていきます。

ご覧の通り、つくば市役所からも人口統計推移は伸びると言われております。そんな地域でマンション購入を検討されることはおすすめです!

どんなマンションが資産価値が高いのか

マンションの資産価値を考える上で4つの大原則があります。それは、「立地」「安全性」「先進性」「管理」となります。

立地

交通や生活の利便性を考える上で一番重要なポイントになります。特につくば地域では、つくばエクスプレス沿線上と今後沿線が拡大されうる地域を検討するべきです。

研究学園駅
終点「つくば」から1駅東京方面に進んだ駅となります。通勤快速や区間快速、各停が停まります。周辺は宿泊施設、大型商業施設、コストコなどのスーパーマーケットなどもあり、利便性が抜群です。

万博記念公園駅
「研究学園駅」から更に1駅東京方面に進むと到着する駅です。近年開発が進みアパホテルが着工、そして大型商業施設の建設も始まっております。周辺は新築戸建住宅が建ち並び、ご家族の居住が増える見込みです。

つくば駅
最後に終点「つくば」駅になります。都市開発が進み40年が経過しました。つくば駅周辺では新築マンションも多数存在しますが、中古アパート・マンションも狙い目です。築30年以上をフルリノベーションしても居住者が入る地域です。特徴的な点は筑波大学があることです。毎年2,000名以上の学生が流入するため、立地がよければ満室になります。

安全性

安全性を考える上で重要なポイントは災害の可能性、治安の2点になります。特に関東地域は地震が多いですが、つくばは内陸に位置するため津波の心配は少ないです。つくば市役所から出ているハザードマップをご覧ください。

▼つくば駅周辺のハザードマップ

ご覧の通り濃い赤やピンクで示されている場所が少なく、比較的安全な地域です。詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

また治安状況についてはどうなのでしょうか?結論からお伝えするとつくば地域は治安が良いと言えます。交通事故や火災の発生件数は年々減少傾向にあり、治安維持対策も高く評価されている街です。

▼交通事故発生件数

▼火災発生件数

その他の項目もつくば市役所から詳しく統計レポートが出ております。より詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

次に先進性もご紹介します。

先進性

つくば駅・研究学園駅・万博記念公園駅付近はファミリー層向けのマンションが多数存在します。1LDK、2LDKの間取りの部屋も豊富で、満室率は96%以上と言われており、空室がおきにくい人気設備ばかりです。床暖完備や新品のエアコン、広々としたシステムキッチンやお風呂が特徴的です。ぜひ内見でもお確かめください。

管理の質

つくばのマンションを管理している会社は口コミや評判が良い会社が多いというのが特徴です。創業50年以上の不動産もあり、歴史と最新の管理体制が整っております。

また居住者もご家族や30代のサラリーマンが多いためトラブルは非常に少ないです。不動産管理会社の24時間サポートもありますよ!主なつくば地域の不動産会社をご紹介します。

一誠商事株式会社

当社は、茨城県内を中心とし、不動産賃貸及び管理、売買、リフォーム、家賃保証まで幅広く業務を行う総合不動産会社です。 北関東エリアでは管理戸数ナンバー1を誇り、安定してトップクラスのシェアをいただいています。 おかげさまで創業50周年という企業。

公式HPはこちら>> https://www.issei-syoji.co.jp/ 

桂不動産株式会社

創業52周年を迎えた老舗不動産会社。住関連グループ企業7社、茨城県14店舗・千葉県2店舗の企業であり、茨城県南地域No.1の不動産会社。住関連総合提案企業として土地と住まいに関するあらゆるご要望・ご用命にお応えできる。

つくばのマンション選びのコツ

ここまで資産価値の高いマンションの選び方やつくば地域の紹介をしましたが、本題に入ります。結論からお伝えすると、つくばエクスプレス沿線のファミリー向けマンションを中古購入できることとなります。

この観点を考える上で大事なポイントを3つお伝えします。

(1)今後のつくば市の土地価格

まずは外せないのは、土地の価格です。物件価値に大きく関わる部分になります。つくば市は2012年から2022年の現在までに約 -4.9%の土地価格の下落がありました。下落の要因は市街地の土地価格がアベノミクスにより大きく下落したことです。一方で、商業エリアは土地価格が上昇していることがわかります。

以下、公示価格の推移を表しています。

( 参考:土地代データ https://tochidai.info/ibaraki/tsukuba/ )

1990〜1995年までの不動産バブルに比べると緩やかな上昇だが、安定して増加傾向にあることがわかります。
また地域ごとのデータは以下の通りです。

ご覧いただけるとわかる通り、駅周辺は⤴︎マークとなっており地価上昇があることがわかります。またそれ以外の住宅地や農村部では下落が目立ちます。市街地のマンションやアパートは買い時、商業施設や駅周辺のアパート/マンションは売り時ですね!

(2)今後のつくば市の人口推移

人口予想も大事な指標です。日本全体でみれば少子高齢化の影響で、2065年には人口が半分になると言われております。着目するべきは全体の人口減少率よりも緩やかな下降、もしくは上昇を行うエリアが地価があがりやすい傾向にあると言える。

▼日本全体の人口推移  
   (参考:厚生労働省 https://www.mhlw.go.jp/seisakunitsuite/bunya/hokabunya/shakaihoshou/dl/07.pdf

▼つくば市の人口推移
住民票届出数をベースに世帯数の増加や男・女別増加推移を示しています。

(参考:つくば市役所 市民部市民窓口課 https://www.city.tsukuba.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/002/336/ToukeiTsukuba2020_1-1.pdf )

ご覧いただけるとわかる通り、人口が減少し続ける日本全体と比較し、つくば市は増加し続けています。今後も2048年まで人口増加し続け、生産年齢人口にあたる方の流入も顕著に見られます。

したがって、マンション・アパート購入を検討する際は、世帯居住エリアを意識した選定をすることが良いポイントと言えます。またマンション売却の際は、世帯向けの戸建住宅や2LDKマンションが高く売れると考えられます。

(3)今後の金利状況

金利について考えることはつくば市の今後のマンション選びにおいて、重要な要素です。日本銀行によるマイナス金利の影響で、住宅ローンの金利が下がったことから、全国的に不動産市場の再拡大が見られました。一方で2022年現在は金利の上昇が始まっています。 

▼フラット35 年度別金利推移 
   (参考:アルヒ株式会社 https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/transition/ )

期間21年以上のフラット35の金利が、22年5月分から1.48%となり6年前の水準まで上昇しました。また期間20年未満のフラット35は顕著な上昇を見せています。

一方で、2008年以前に比べると不動産買い手市場の時代でもあります。10年以上前だと「金利が高すぎて住宅ローンを組めない!」「与信審査に通過しない!」なんてことも多かったですが、今では年収400万円代の方でも3,000万円程度のマンションが選べる時代です。

もちろん低金利時代が続くことは悪い影響もあります。昨今ニュースでも取り上げられているように、為替市場において円安が目立つようになりました。

10年前は1ドル=100円程度でしたが、現在は1ドル=140円代に到達し、ついには日銀から金融市場の調整方針も出ているほどです。為替調整も入ると言われておりますが、マンションやアパートの建設に欠かせない鉄鋼や木材の輸入価格高騰により、建設費が増大する可能性があります。

▼木材・木製品・林産物の輸入物価指数
   (参考:経済産業省 https://www.meti.go.jp/statistics/toppage/report/minikaisetsu/hitokoto_kako/20211022hitokoto.html )

まとめ

いかがでしたか?改めて結論をお伝えすると、

・市街地エリアはマンション・アパートを安く購入できるが、価値も下落傾向
・つくばエクスプレス沿線は新築は高い!中古購入がおすすめ!
売却も低金利の状態なら割高でおすすめ!

となります。また今後も筑波大生専門アパート情報サイト「つくいえ」ではつくばエリアの不動産情報をお伝えしますので乞うご期待です!

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